لینک دانلود و خرید پایین توضیحات

دسته بندی : مقاله و تحقیق
نوع فایل : .doc( قابل ويرايش و آماده ارائه )
تعداد صفحه 127 صفحه
قسمتی از متن .doc :


به نام خداوند جان و خرد
كزين برتر انديشه بر نگذرد
مقدمه:
عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصري كه در آن تصميم گرفته نمي شود مگر بر اساس تحقيق كامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه اي تقريبا قديمي است. از دير زمان موجران در پي آن بوده اند كه با تخليه ملكشان آن را به قيمت بيشتر اجاره دهند و مستأجران نيز هميشه مي خواسته اند كه اجاره بهاي كمتري بپردازند و در جاي خود باقي بمانند.
ماجراي اجاره محلهاي كسب و كار پيچيدگي دو چندان داشته است. چيزي به اسم سر قفلي و پديده اي به نام «حق كسب و پيشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل كسب وجود داشته(و دارد) كه عمق اختلافات اين دو را بيشتر مي كرده (ومي‌كند).
اصل در عقد اجاره اين است كه مستأجر با پايان يافتن مدت اجاره محل را تخليه كند و به موجر تحويل دهد. اما تا آنجا كه مي دانيم هرگز قضيه به اين سادگي نبوده است. هميشه دولتها ناچار بوده اند در ميان اين دو نقش«تعديل كننده» و داور را بازي كنند. اينكه چرا چنين شده، مي تواند موضوع يك بررسي اقتصادي- اجتماعي جدي باشد. شايد ساختار طبقات اجتماعي در كشور ما و نحوه تقسيم ثروت همواره تقاضاي مسكن و محل كار استيجاري را نسبت به عرضه آن ايجاب مي كرده و شايد لا اقل در شهرهاي بزرگ و متوسط بيشتر مردم در شرايطي از جهت مالي قرار نداشته اند كه مالك محل سكونت يا كسب خود باشند. به هر حال سياستگذاري هاي دولتها در اين زمينه از سياست تحديد حقوق مالكين شروع شده و به تدريج به آزاد سازي روابط و تبعيت از اقتصاد بازار آزاد گرايش يافته است. توصيه اكثر حقوقدانان به مردم اين است كه پيش از برقراري رابطه استيجاري- به ويژه در محلهاي كسب و كار حتما با وكيل خود مشورت كنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالي غيرقابل جبران باشد و در اين جا قابل ذكر است كه وجدان تنها محكمه اي است كه احتياج به قاضي و دادگاه ندارد.
1-تعريف اجاره
اجر به معني مزد، ثواب و پاداش كه در مقابل عمل نيك به انسان مي رسد، اجير كسي است كه در مقابل مزد كار مي كند. استيجار بابت استفعاي و به معناي مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معناي كرايه دادن، در اختيار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانيدن آمده است و اجاره بها مالي است كه مستأجر به موجر مي دهد و اصطلاحا عقدي است براي واگذاري منافع در مقابل عوض معين.
اجاره يعني چه؟
ماده 466 قانون مدني مي گويد:
»
اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.
«
در حقوق مدني نيز چنين تعريف شده كه اجاره عبارت است از تملك منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بيع از عقد (تملكي معرض مي باشند با اين فرق كه مورد بيع عين ممكن است و مورد اجاره منفعت. ممكن است گفته شود اجاره در حيقيقت تسليط مستأجر است بر عين براي انتفاع از آن بعوض معلوم. تملكي بودن عقد اجاره در صورتيست كه مورد آن، منفعت عين خارجي باشد، زيرا در اين صورت است كه به وسيله عقد، منفعت بملكيت مستأجر انتقال مي يابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت كلي باشد.
اجاره مانند بيع يكي از عقود معينه است و علاوه بر شرايط اساسي براي صحت معامله كه قانون در ماده
»
190
«
بيان نموده داراي شرايط مختصه است كه با اجتماع آنها عقد اجاره محقق مي شود.
عقد عبارت است از اينكه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فايده و حاصل هر چيز پس منفعت خانه(زمين و بناي روي آن) آن است كه در آن سكونت و زندگي كنند.
...